A compra e venda de imóveis é um assunto que, em razão do patamar de valores, tende a causar insegurança nos envolvidos na transação. Por este motivo, trago algumas questões:
– QUAL O DOCUMENTO QUE TRANSMITE A PROPRIEDADE AO COMPRADOR?
A Escritura Pública e o posterior registro no Registro de Imóveis do local em que o imóvel está situado.
O contrato “de gaveta” só cria obrigações entre as partes que o assinaram, ou seja, não possui eficácia perante terceiros.
A exceção são os imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos, que dispensam a Escritura Pública e podem ser diretamente registrados.
– O QUE DEVE OCORRER PRIMEIRO? O PAGAMENTO OU A ASSINATURA DA ESCRITURA PÚBLICA?
Sempre sugerimos aos nossos clientes que, no primeiro momento, seja confeccionado um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda. Nesse contrato, o comprador se responsabiliza a pagar e o vendedor a outorgar a escritura pública após o pagamento.
Este documento o comprador pode levar a registro no Ofício de Registro de Imóveis, de modo que ficará o vendedor impedido de aliená-lo a uma terceira pessoa de boa-fé que desconheça o contrato, além de garantir o direito à sua adjudicação compulsória.
Assim, o comprador tem segurança de efetuar o pagamento ao vendedor pois, caso este negue-se a assinar a escritura pública, poderá ser obrigado por determinação judicial.
– O INQUILINO TEM PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL?
Sim. O vendedor deverá notificar o inquilino da venda do imóvel e este deverá manifestar, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, interesse na aquisição nas mesmas condições.
Entretanto, caso não seja observada a notificação pelo vendedor, a aquisição pelo comprador não será prejudicada se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel.
Neste caso, há apenas o direito do inquilino de pleitear indenização do vendedor, o que não atinge o imóvel nem o adquirente.
A relação segue a mesma lógica de que, para ter efeito contra terceiro, o contrato deve estar averbado na matrícula do imóvel.
– O CONDÔMINO TEM PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL?
Este é um tema que causa grande confusão porque, da leitura da letra fria da lei, extrai-se que o condômino tem preferência na aquisição do imóvel.
Mas não é qualquer condômino, pois a preferência atinge apenas bens indivisíveis. É o caso, por exemplo, do casal divorciado que, após a partilha do único imóvel (seja urbano ou uma pequena propriedade rural indivisível), um dos ex-cônjuges resolve vender sua meação a um terceiro estranho à relação.
A preferência não se aplica, portanto, a unidades autônomas de condomínios edilícios (condomínios verticais ou horizontais).