O usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade.
Geralmente o usucapião tem como objetivo a regularização do imóvel quando este apresenta diferença entre a área constante na matrícula do imóvel e sua real dimensão, ou no caso de exercício da posse, como dono, de um imóvel que não possua registro imobiliário. É possível o usucapião, todavia, mesmo que o imóvel esteja registrado em nome outra pessoa.
A regularização do imóvel por meio o usucapião é benéfica ao proprietário, pois aumenta valor de mercado e passa a ser aceito em financiamentos ou como garantia bancária.
Para ser reconhecido o usucapião, é necessário que a posse exercida preencha requisitos e cumpra diferentes prazos legais. Ainda, há alguns imóveis que não são passíveis de usucapião.
1. OS REQUISITOS PARA A POSSE QUALIFICADA DO USUCAPIÃO
Para o usucapião, é necessário o exercício de posse qualificada, que a doutrina denomina posse ad usucapionem.
Essa posse deve ser exercida sem interrupção e de forma mansa e pacífica, pública e com intenção de dono.
Aquele que exerce a posse durante intervalos de tempo, com oposição de terceiros, de forma clandestina ou sem o ânimo de dono não possui a posse necessária para usucapir o imóvel.
2. OS PRAZOS NECESSÁRIOS AO USUCAPIÃO
A legislação prevê várias modalidades de usucapião, cada uma com um prazo específico para aquisição.
a) 15 anos: independe da área e da atividade exercida no imóvel;
b) 10 anos: independe da área, mas deve o possuidor ter estabelecido sua moradia no imóvel ou nele ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo;
c) 5 anos rural: imóvel com área de até 50 hectares, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel e tenha tornado o imóvel produtivo por seu trabalho ou de sua família e fixado nele sua moradia;
d) 5 anos urbano: imóvel com área de até 250m², desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel e utilize para sua moradia; e
e) 2 anos: imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família.
3. IMÓVEIS QUE NÃO PODEM SER OBJETOS DE USUCAPIÃO
Por disposição constitucional, bens públicos não podem ser objeto de usucapião.
Mas herdeiro, pode usucapir imóvel deixado em razão do falecimento? E condômino, pode usucapir imóvel cuja posse exerça sem oposição dos coproprietários?
Atualmente, a jurisprudência inclina-se a reconhecer a possibilidade de usucapião em ambas as situações, desde que presente a posse qualificada pelo ânimo de dono.